银行保函置换预售监管资金 三部门划定上限，还需参照开发贷授信标准

发布时间：2025-07-08 17:42:05 来源：补偏救弊网 作者：知识

每经记者 张寿林 每经实习编辑 马子卿 

日前，银行预售中国银保监会、保函部门住房和城乡建设部、置换资金准中国人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的监管通知》（以下简称“《通知》”），为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，划定还需支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，上限防范化解房地产企业流动性风险，参照促进房地产市场平稳健康发展，贷授允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。信标

在保函有效期内，银行预售如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，保函部门出函银行应立即履约垫付。置换资金准

东方金诚首席宏观分析师王青向《每日经济新闻》记者表示，监管此前的划定还需预售资金管理，尽管短期内强化了保交楼，上限但对房企偿还到期债务影响较大，一定程度上增加了房企流动性压力。

王青认为，此次三部门联合印发的《通知》提出，以保函置换部分监管资金，意在为房地产企业减轻流动性压力，控制房企信用风险。王青还补充道，近日，中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包括鼓励金融机构提供“保交楼”配套融资支持等，也意味着监管层对预售款监管更为灵活。

据悉，此次三部门联合印发的《通知》提出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

《通知》还要求，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

一位银行内部资深人士向《每日经济新闻》记者介绍，该项政策可理解为，商业银行出具保函，保函可以置换相应部分的监管资金，按照目前的政策，比例上限为监管资金的30%。他表示，目前监管政策正在逐步为企业减轻流动性压力。

《每日经济新闻》记者从相关渠道了解，保函作为商业银行的中间业务之一，在银行业中又称“担保”，是商业银行应申请人的要求向受益人开出的、保证申请人或被担保人履行与受益人签定的合同项下义务的书面承诺。

据悉，保函按照银行承担担保责任的性质，划分为两类：信用类保函和付款类保函。其中，付款类保函业务包括付款保函、融资保函、租赁保函、补偿贸易保函等。付款保函不仅可以用于商品贸易，还可以用于工程项目等，范围相对信用证来说更为广泛。

记者获悉，开立保函的一般流程为：1、银行对客户资格、基础交易、相关材料进行审查；2、银行对客户的保证金或授信额度等进行落实；3、银行审核保函的书面申请及保函格式；4、保函开出。

保函开出后根据总行有关规定确定收费原则和费率对保函进行收费，部分银行该项手续费率为0.5‰-2‰，根据担保金额、方式和风险确定。

值得注意的是，在保函效期内一旦发生受益人索赔的情况，应及时通知申请人，经担保行审核索赔单据并确认与保函索赔条款的要求相符后即履行付款责任。

而此次三部门联合印发的《通知》要求，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

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