深度｜提前还贷银行设阻？房贷引擎失速！兔年银行打响中长期零售资产\

发布时间：2025-07-08 05:30:38 来源：补偏救弊网 作者：时尚

转自：券商中国

居民降低负债杠杆的深度设阻失速售资意愿正在史无前例地爆发。

作为银行十分看重的提前兔年优质中长期零售资产——房贷，正在面临着人为的还贷提前到期。虽然提前偿还的银行引擎银行占比因为限额管理等举措较为有限，对于银行资负管理的房贷冲击也比较短时，可它确实将业界对今年银行优质零售生息资产获取难题的打响讨论，放到了一个热议的中长新高度。

存量房贷或呈小幅减少、期零新增房贷增长乏力、深度设阻失速售资高定价消费信贷难觅……2023年，提前兔年银行想要维持的还贷“体面”息差，压力更大了。银行引擎银行

优质中长期零售资产增速放缓

不局限于这一波提前还房贷给银行资负管理带来的房贷短时冲击，拉长观察区间并引入更广的打响涉房业务视野，会发现涉房类资产（即零售端的中长个人按揭贷款和对公端的地产商开发贷）早已收缩。

根据央行近五年金融机构投向数据，证券时报·券商中国记者测算后发现，2018年至2020年三年间，全国个人住房贷款余额占各项贷款比例均维持增长；然而2021年开始下跌，2022年的跌幅尤为明显。去年末该项余额为38.8万亿元，占比由前一年的19.89%跌至18.13%，迅速回落至接近2017年时的比例。房地产开发贷方面，最近五年的房地产开发贷占各项贷款比例则持续稳定下降，2022年末占各项贷款比例降至5.93%，余额约12.69万亿元。

作为优质中长期贷款，房贷的增速放缓甚至存量收缩，是导致近年来银行息差收窄的重要原因之一。绝大多数上市银行均不在三季报中披露涉房业务详情，唯一有据可查的两家银行是招行和。

以招行为例，截至2022年9月末，该行零售贷款3.16万亿元，较上年末增幅仅有5.89%。这个增幅同比放缓，招行列举了两个主要原因，其中居民个人住房贷款需求的减少就是首要因素（另一个是小微客户信贷需求偏弱）。证券时报·券商中国记者查阅其2022年三季报发现，截至2022年9月末，招行个人住房贷款余额为1.383万亿，较2021年末的约1.365万亿仅增长约188.55亿元，且不良率由0.28%微增至0.29%。

而在对公涉房贷款一端，截至2022年9月末，招行对公房地产贷款余额3470.35亿元，较上年末减少89.42亿元；占比6.13%，下降0.65个百分点。

招行房地产业务的疲态也在另外的指标上有直观体现。截至2022年9月末，招行承担信用风险的表内房地产业务（即实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等，下同）余额合计4737.27亿元，较上年末下降7.38%；不承担信用风险的表外业务（理财资金出资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具，下同）余额合计3141.03亿元，较上年末下降23.78%。

招行坦言：2022年1-9月，该行净利差2.3%，净利息收益率2.41%，同比分别下降9和7个基点，主要是受生息资产收益率同比下降的影响。

再以平安银行为例。零售端涉房业务方面，截至2022年9月末，该行个人房屋按揭及持证抵押贷款余额7340.6亿元，其中住房按揭贷款余额2839.43亿元，仅较上年末增长1.6%。而在2021年的前三季度，平安银行住房按揭贷款的同比增幅还高达12.2%。

对公涉房贷款方面，截至9月末该行对公房地产贷款余额2939.59亿元，仅较上年末增加50.36亿元，不良率0.72%。

平安银行更广义的表内和表外房地产业务口径呈现下降趋势。截至2022年9月末，平安银行承担信用风险的表内房地产业务余额合计3353.24亿元，较2021年末不是增幅放缓，而是真正减少了57.65亿元；不承担信用风险的表外房地产业务余额合计1053.59亿元，较上年末减少153.27亿元。

平安银行去年前三季度的净利差（年化，下同）为2.7%，较上年末的2.74%下降4个基点；净息差为2.77%，较上年末的2.79%下降2个基点。

即便市场无法详细拆解每家银行的涉房业务最新规模趋势，但监管数据给了市场明确的定调——央行2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示：截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。

简而言之就是，房贷这块优质的中长期资产，从去年开始增长乏力。而背后的核心原因显而易见：国家统计局披露的数据显示，2022年商品房累计销售金额约为13.33万亿元，同比下降26.7%；商品房累计销售面积约13.58万平方米，同比下降24.3%。从房地产开发来看，2022年新开工面积跌幅达39.4%，全年施工面积、竣工面积均创下历史最大跌幅。

息差下行趋势愈发严峻

房地产贷款的缓增加上高定价消费类贷款的失速，去年银行的息差表现可谓严峻。

以A股上市银行披露的2022年上半年净息差为例，证券时报·券商中国记者梳理数据后发现，42家上市银行中净息差同比缩减的有32家，同比收窄幅度在2BP至37BP之间；仅有8家保持增长，且多数银行增幅仅在10BP以内。到2022年第三季度，不少大中型银行的净息差又进一步收缩。

在房贷业务占比相对较高的国有大行和股份行中，2022年上半年，农行和邮储的净息差均收窄10BP，工行、建行和交行分别下滑9BP、4BP和2BP；而部分股份行的同比降幅更为猛烈，其中，、同比降幅多达37BP，、和降幅分别为17BP、14BP和10BP。根据研报数据，到2022年第三季度，工行、农行、交行和邮储4家大行，中信、民生、光大、浦发4家股份行的净息差环比进一步缩减。

需要注意的是，随着2022年LPR的多轮下调，住房按揭贷款的重新定价将在2023年产生实际影响。根据东方证券研报预计，按揭重新定价将在今年一季度产生较大扰动，去年LPR较大幅度的下行将直接影响2023年按揭贷款利息收入，进而影响银行净息差。与此同时，在实体信贷需求整体偏弱的背景下，后续贷款利率回升的概率也较小。去年至今，国务院多次会议指出，“进一步推动金融机构降低实际贷款利率，降低企业综合融资和个人消费信贷成本”。

“息差下行压力较大的提法”已经延续了好几年。“稳住”息差的组合拳通常是提升贷款收益+压降负债成本。但谈及2023年的息差管理，多名银行业人士直言“更不乐观”，主要原因有二：

首先资产端受市场利率下行、持续让利实体经济等因素影响，资产收益率下降。LPR阶梯状下调，2022年央行执行了2次LPR降息，（5月将5年期以上LPR利率由4.60%降至4.45%，8月又降至4.30%，共下调30bps；此外，8月还将1年期LPR从3.70%降至3.65%），LPR降息的结果在中长期贷款的重新定价中已经开始显现。

“今年我们的贷款定价本来存在下行压力，再加上房贷这一中长期优质资产增长乏力，息差（下行）压力很大。就我们行来说，主要在保证支持实体经济同时优化信贷投放结构，努力提高线上经营贷、消费贷等收益较高的、非按揭类零售贷款的占比。”一名大型股份行内部人士告诉证券时报·券商中国记者。

其次，客户对存款收益要求日渐提升，存款的财富属性越来越强。这从“开门红”期间，利率相对较高的大额存单异常火爆、额度靠抢的现状可见一斑。不少银行业人士预料今年存款的成本还将保持刚性甚至继续上行。

住房贷款未回暖下的信贷投放结构

“优化资产负债业务组合”是稳息差的常规提法。

在证券时报·券商中国记者的采访中，优质负债获取的方式与往年差异不大。前述大型股份行人士告诉证券时报·券商中国记者，今年重点仍是要拓展结算性存款。具体做法包括但不限于：一是以大财富管理为抓手，获取客户在资产配置过程中的沉淀资金；二是通过投行、商行、私行联动，拓展企业结算账户；三是加强公私转化，基于对公往来撬动企业员工代发工资、代缴代收、财富管理、私人银行等零售业务；四是加强清算、托管、三方存管等低成本、稳定性强的同业存款拓展。

而“强政策”和“弱需求”的博弈或许仍将延续的今年，优质生息资产如何获取，成了业界更加高度关注的议题。

在近期多家券商发布的信贷开门红规模及投向分析的研报里，2023开年贷款资产的投向有了些许轮廓。据证券时报·券商中国记者粗略比对，几篇研报对信贷结构的分析不尽相同，但都提出信贷“开门红”规模或创出今年新高。

比如中金银行团队就指出：今年银行开年信贷投放速度快于往年，理由是票据贴现利率2023年开年即明显上行，而2022年票据利率到1月中下旬才出现上行。该团队甚至给出了具体的数据预测：1月信贷投放规模可能达到4.8万亿元，创单月历史新高，将明显高于市场预期。

银行团队则追踪了近期国有大行的信贷投放反馈，指出今年年初“开门红”投放有望实现同比多增，整体信贷投放节奏较为前置。2023年预算方面，增长平稳适度，大行2022年信贷增量基数大，票据占比较高，预计2023年全年大行信贷调结构为主，全年增量与2022年增量相当。

更为重要的是，两篇研报都指出个人住房贷款的增速，今年或许还是不乐观。中金银行团队的说法是：按揭投放仍偏弱，消费贷款好于往年但贡献较小；广发银行团队的说法是：零售信贷整体还在爬坡恢复，住房贷款需求回暖尚不明显。

那么，银行刚刚创出新高的信贷“开门红”，都投向了哪里？房地产贷款放在全年维度，有可能修复吗？

根据银行团队与主要上市银行的交流，基建贷款可能是1月份信贷的主要投向，其他重点领域包括绿色金融、普惠小微、设备更新改造、高技术制造业等。而预测区间拉到全年，中金预计2023年信贷结构中，基建、普惠小微、绿色贷款、制造业等领域占比超过80%，房地产贷款占比将低于10%。

广发证券银行团队预计在信贷供给方面，银行业2023年信贷增量约23万亿，同比多增约10%。信贷结构方面，该团队对公司端贷款投向重点的预测比较确定，称投放重点集中在基础设施建设领域、房地产领域、制造业、其他受国家政策支持力度较大领域，如绿色信贷、普惠金融、战略新兴产业等。

另外，部分银行开始发力消费贷的增长，预计2023年将继续保持增长；普惠小微方面，部分银行表示将于2023年加大对相关领域的资源倾斜和政策支持。

至于市场关注的房地产贷款，广发证券银行团队分别对对公房地产开发贷和零售端个人住房按揭贷款做出了预测。基于房地产市场恢复趋势确定，该团队预计全年房地产开发贷投放将保持增长态势；个人住房按揭贷款的需求仍待恢复，后续需求变化取决于经济大盘的恢复情况，全年增长预期普遍较为保守。

【一线观察】还贷潮下：客户蜂拥而至 银行拉长“排队”线

2023年年初，“提前还房贷”再次掀起话题高潮。在各社交平台上，人们讨论着提前还房贷的攻略和经验。

其中，“等待时间长”成为还贷者集体吐槽的现象，甚至感叹“预约还房贷，竟比申请房贷还要难”。

证券时报·券商中国记者从北京、上海、深圳等地的主流商业银行调研获悉，在还款周期上，与往年相比，今年以来预约等待的周期显著拉长，大部分在一两个月起，不少银行的等待时间已经在6个月以后。

尽管各项政策对楼市频吹暖风，在经济下行周期，大家的心理预期变了，居民降低负债杠杆的意愿正在史无前例爆发。

浪潮般涌向银行还贷的客户，意味着原本银行十分看重的优质中长期贷款，正在面临着提前到期，直接考验着银行应对资负管理的能力。

提前还贷“大排长龙”

“我放弃了。”在深圳工作的杨先生向证券时报·券商中国记者感慨。前年，他为父母购置了一套武汉的房产，2022年12月，杨先生在某华南区股份行APP递交了线上还款申请。原本只需几天的流程，这次却花了一个月才收到结果，更让他无法接受的是：该股份行通知本次还款不能线上操作，因此他得在约定时间内从深圳赶往武汉的支行办理，考虑到时间和精力成本，杨先生最终放弃了提前还款。

近年来，线上零售赛道竞争激烈，“还贷”本是银行APP的基础功能，只需线上操作，贷款人就能在数个工作日内完成还款。证券时报记者调查发现，提前还房贷潮来临后，部分银行APP已下线相关功能。

除了关闭线上或线下还款通道，也有银行对还款地点、预约时长、预约材料等条件做出要求。

“现在预约提前还贷的人太多了，从去年10月份开始，突然客户开始要办理提前还贷。我们分行额度很紧张，每个月20号下来额度，很快就用完。”上海地区某支行网点的个人住房贷款客户经理告诉记者，现在客户在手机银行APP很难预约上，经常处于额度已满的状态。

“需要每天去登录尝试，也可以线下办理预约。线下预约需要等至少10个月以上，1年也是有可能的。”上述客户经理表示。

“现在预约，到6月份才能办理。”北京通州地区某支行网点客户经理告诉记者，自2022年下半年以来，由于提前还款人数激增，分行设定的“提前还款额度”吃紧。

“若是在往年，一般当月预约提前还款，下个月即可顺利还款，而且分行设定的提前还款额度够用；但现在情况是额度没涨，预约还款的人却暴涨。”上述客户经理无奈表示。

成功还款的深圳廖先生将自己经历告诉证券时报·券商中国记者，他于2022年9月向建设银行提交了商业性住房贷款提前还款的申请，1月底个贷经理通知申请通过，但需廖先生线下办理手续。

“我办理房贷的支行在盐田，从市区过去很远，等我到了那里，又跟我说2月的房贷要按未还款的本金交。”廖先生认为自己被多收了一期利息，且在其向个贷经理咨询能否预约下次一次性还清贷款时，被告知等待时间将会更长。

“当前，人们衣食住行的隐形成本都比较高，这其中房贷的成本是最高的。实际上，2022年也出现过提前还贷的热度，不过今年更为猛烈，这反映了人们对未来预期心态的变化。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，人们提前还房贷，目的是减少利息支出，应该要重视此类社会情绪。

对于提前还房贷款的热潮，上海金融与发展实验室主任曾刚认为，还房贷不一定要跟风，从家庭资产配置的角度出发，它适合有富裕闲置资金的家庭。

“由于没有较为理想的投资渠道，基于过去两年利率不断下降的背景，提前偿还房贷在当前不失是一种理想选择。”不过，曾刚提醒，考虑到未来市场利率的变化，要警惕利用消费贷、经营贷等当前低成本资金置换房贷的操作。

银行的应激反应

激增的还贷客户，意味着原本优质贷款业务将流失。于是，出于平衡息差的考量，不少商业银行采取了一系列拉长客户排队期限的措施，包括网点支行还贷权限上移、额度管控、取消线上或线下预约申请、推出特定支行预约等。

其中，有的银行关闭了线上或者线下还款渠道，只开放单一的预约渠道。

“我们银行不支持线上预约，只能来网点预约还贷。”上海地区某支行网点个贷经理表示，该行的客户还贷流程相对并不难，只需要带上身份证等资料来办理房贷的网点。“不过，至少要等1个月以上，这期间，支行需要将这一时期的所有拟提前还贷人员的资料上交至分行进行审批。”

与招商银行不同，关闭了线下还款渠道，客户均需在该行手机银行APP上预约。证券时报·券商中国记者从中国银行北京一家支行网点的工作人员表示，即使线上预约，若现在预约，排队需到4月份。

还有的银行根据还贷客户选择的还款方式不同，安排不同的办理渠道。

上海地区一家网点的个贷经理告诉证券时报·券商中国记者，如果客户选择部分还贷，有“减少月供金额”和“缩短贷款期限”两种方案可选。前者手机银行APP申请，至少1个月的预约时间；后者，需要电话预约，并需要产权人一起过来办理，签订一份“补充协议”，但是也需要申请至2个月之后才可还款。

证券时报·券商中国记者从上海地区多家银行的网点了解到，目前客户提前还贷已经没有违约金了，不需要缴纳任何违约金和手续费。不过，一些地区仍需要根据贷款合同进行操作。

市场信心仍待恢复

当前，商业银行不仅面临大量客户提前还贷的考验，在房贷利率下降的暖风下，房贷投放也比较冷清。某房产中介平台经纪人王先生透露，据其一线观察，“一些银行目前很难将贷款放出去。”

近期，在全国范围内，房地产政策频吹暖风，多地首套房贷利率迈入“3”时代。贝壳研究院监测数据显示，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。

随着中央和地方楼市宽松政策持续发布，年初以来的市场信心似乎已经初现恢复迹象。中指研究院数据显示，2023年1月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别减少至62个、77个。2023年开年，百城房价跌势放缓、房价下行城市数量有所减少。

不多，较低的房贷利率只存在于“房价过于疲软、允许突破央行规定下限”的城市之中。市场人士呼吁调整存量利率，以重视存量客户的情绪。

在严跃进看来，一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为；另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

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